Szukaj
  • Akademia Stagingu

Jakie zmiany na rynku nieruchomości wymusiła pandemia?

Zmieniły się oczekiwania najemców, którzy obok niższej ceny zaczęli szukać bogatszego wyposażenia, większego metrażu i daleko idącej elastyczności w zakresie zapisów umowy najmu. W przyszłości coraz częściej będziemy mieli do czynienia z pracą zdalną i hybrydową, co znacząco wpłynie na potrzebę nieco większego metrażu mieszkań.


Rozmawiamy z Borysławem Pasierbskim, doradcą inwestycyjnym i zarządcą w najmie długoterminowym, współwłaścicielem firmy Gestor Home, założycielem serwisu wyNajemca.com.pl.



Ekspert w najmie długoterminowym
Borysław Pasierbski


Jak pandemia Covid-19 zmieniła rynek najmu w Polsce?


To bardzo pojemne pytanie. Po pierwsze odnotowaliśmy obniżenie stawek czynszu, które jest wynikiem z jednej strony zmniejszenia liczby najemców na rynku, a z drugiej zwiększenia liczby mieszkań w efekcie przejścia dużej liczby właścicieli z wynajmu krótkoterminowego na długoterminowy. Zmniejszenie liczby najemców wiąże się przede wszystkim z nauczaniem zdalnym bądź hybrydowym wprowadzonym na uczelniach, przez co studenci opuścili swoje stancje i pokoje, co z kolei zaowocowało większą dostępnością tańszych mieszkań dla innych grup. Jednoczesne przejście dużej liczby mieszkań z najmu krótkoterminowego na długi (przede wszystkim związane z ograniczoną mobilnością) spowodowało większą konkurencję na rynku mieszkań w dobrych lokalizacjach. To doprowadziło do pewnego efektu domina, w którym lokatorzy mieszkający dotychczas w bardziej kosztownych mieszkaniach mogą szukać tańszej alternatywy bez straty na pożądanym standardzie wykończenia. Po drugie, zmieniły się oczekiwania najemców, którzy obok niższej ceny zaczęli szukać bogatszego wyposażenia, większego metrażu i daleko idącej elastyczności w zakresie zapisów umowy najmu. O tyle, o ile pierwsze dwa elementy są naturalną konsekwencją zmian na rynku, które można zrozumieć, to stawianie wynajmującym warunków w zakresie możliwości wcześniejszego rozwiązania umowy oraz innych praw i obowiązków w niej zawartych są już zjawiskiem niebezpiecznym i niepożądanym.


Czy trudniej jest teraz znaleźć najemcę?

Nie powiedziałbym, że trudniej jest znaleźć samego najemcę, trudniej jest trafić na osobę, która odpowiedzialnie podchodzi do wynajmu naszego mieszkania. Możemy bardzo szybko znaleźć chętnego na wynajem o ile nie przesadzimy z naszymi oczekiwaniami finansowymi, ale pośpiech nie zawsze jest najlepszym doradcą. Duża część osób poszukujących mieszkania na wynajem ma dzisiaj wygórowane oczekiwania co do jego wyposażenia i formalnych warunków najmu. Oczekują umów na czas nieokreślony albo z krótkim okresem wypowiedzenia bez ponoszenia przy tym żadnych konsekwencji wynikających z przedwczesnego zakończenia umowy. Pojawiają się mniej lub bardziej wyartykułowane wymagania np. prośby o zakup przez właścicieli tego czy innego sprzętu. Problemem jest też niepewność co do sytuacji finansowej potencjalnego lokatora, którego być może nie będzie stać na terminowe regulowanie czynszu.

Czy to oznacza, że najem jest mniej bezpieczny dla właścicieli?

Muszę niestety powiedzieć, że tak. Ryzyko podjęcia złej decyzji przy wyborze najemcy zdecydowanie wzrosło i jest wynikiem pojawienia się na rynku licznych pustostanów, czyli mieszkań, które od dłuższego czasu czekają niewynajęte na najemców. Wynajmujący nie chcą dłużej czekać, tracą zdrowy rozsądek godząc się na liczne roszczenia najemców. Niejednokrotnie zgadzają się na ustępstwa, jakich wcześniej w ogóle nie braliby pod uwagę.



Czy można się zabezpieczyć? Czy umowa najmu okazjonalnego nadal chroni interesy wynajmującego?

Umowa najmu okazjonalnego nadal pozostaje najlepszą formą zabezpieczenia wynajmujących przed nieuczciwymi lub nierzetelnymi lokatorami. Niewiele jednak osób wie, że obecnie – nawet z umową najmu okazjonalnego i nadaną na akt notarialny klauzulą wykonalności – nie będziemy mogli eksmitować przy pomocy komornika żadnego najemcy. Jest to efekt wprowadzonego przez rząd ograniczenia w ramach jednej z tarcz antykryzysowych, które zakazuje przeprowadzenia eksmisji w czasie pandemii i przez 90 dni od momentu jej zakończenia. To bardzo szkodliwe ograniczenie, które godzi w prawa i interesy wynajmujących, dlatego równolegle do rygoru poddania się egzekucji co do opuszczenia lokalu mieszkalnego zawsze polecam przeprowadzanie drugiego rygoru poddania się egzekucji co do zapłaty. Jeśli będziemy mieli oba rygory, będziemy mieli większą siłę, by zachęcić nierzetelnego lokatora do dobrowolnego opuszczenia mieszkania.

Czy są zatem jakieś plusy obecnej sytuacji?

W perspektywie czasu może się okazać, że rynek stanie się bardziej atrakcyjny dla firm zarządzających najmem i inwestorów instytucjonalnych, co będzie spowodowane zmęczeniem osób prywatnych taką formą uzyskiwania przychodów. Im więcej pojawi się historii o nieuczciwych najemcach i braku możliwości ich eksmisji, tym większe będzie zniechęcenie do wynajmu mieszkań, a luka ta zostanie oczywiście wypełniona przez podmioty profesjonalne. Duzi gracze mają inne narzędzia i stosują inne zabezpieczenia w porównaniu do osób prywatnych. Tyczy się to zarówno inwestorów, jak i firm które zarządzają mieszkaniami przeznaczonymi na wynajem. W konsekwencji będziemy obserwować postępującą profesjonalizację rynku, która finalnie jest procesem zarówno pożądanym jak i nieuchronnym.

Czy home staging jest teraz bardziej potrzebny?

Nigdy nie deprecjonowałbym siły działania home stagingu, niezależnie od sytuacji na rynku. Czy to w czasach pandemii czy przed nią, home staging pozytywnie wpływa na odbiór nieruchomości bez różnicy czy jest ona przeznaczona do sprzedaży czy na wynajem. Obecne uwarunkowania: wysokie oczekiwania najemców i zwiększona konkurencja na rynku nieruchomości powodują, że inwestycja w home staging zwraca się jeszcze szybciej. Mieszkania atrakcyjne i funkcjonalne szybciej znajdują swoich odbiorców, ograniczają czas pustostanów i wpływają na efektywność oferty sprzedaży. To element, który w czasach pandemii tylko się uwypuklił. Świadomi inwestorzy na rynku nieruchomości wiedzą, że bez home stagingu będzie im ciężej doprowadzić do transakcji. Taką świadomość ma również coraz więcej osób prywatnych wynajmujących swoje nieruchomości.

Czy zmiany na rynku to tylko wpływ pandemii czy też efekt działania innych czynników?

Zmiany na rynku nieruchomości są nieuniknione, a pewne zdarzenia – jak na przykład pandemia – tylko wyzwalają je szybciej. Kiedyś naturalnym było wynajmowanie mieszkań bez ich szczególnego przygotowania. Samo gruntowne wysprzątanie mieszkania było czymś wcześniej rzadko spotykanym. Dominowały meble, które w mieszkaniach po prostu były: przeniesione z innych mieszkań, znalezione w garażu czy piwnicy. Tanie, nieatrakcyjne, mało funkcjonalne. 7 lat temu zmywarka w mieszkaniu na wynajem była luksusem, dzisiaj już jest absolutnym standardem. Za parę lat podobnie będziemy pewnie postrzegać klimatyzację. Pandemia to jedno, ale to nie ona jest głównym motorem zmian na rynku wynajmu. Z roku na rok, im społeczeństwo jest zamożniejsze, tym większe ma oczekiwania, inne cele, inne potrzeby. Wraz z nimi, zmianie będzie ulegał również wynajem nieruchomości. To naturalna kolej rzeczy.

Czy zaryzykujesz prognozowanie, w którym kierunku idziemy?

Uważam, że jesteśmy w szczególnym czasie, który niewątpliwie odbije swoje piętno na rynku nieruchomości. Wszyscy liczymy na szybkie zakończenie pandemii i powrót do pełnej normalności, ale ta normalność nie będzie już taka jak wcześniej. Pozostaną z nami pewne nawyki i oczekiwania. Pewnie częściej będziemy mieli do czynienia z pracą zdalną i hybrydową, co wpłynie na potrzebę nieco większego metrażu mieszkań. To w mojej ocenie jedyny element, którego można być pewnym. Jeśli chodzi natomiast o powrót do poprzednich stawek czynszów, to jest to uzależnione od wielu czynników fiskalnych i makroekonomicznych, na które zwykły Kowalski nie ma wpływu. Wątpię jednak, czy inwestorzy będą osiągać takie zwroty z wynajmu mieszkań jak jeszcze kilka lat temu.



1,680 wyświetlenia0 komentarz

Ostatnie posty

Zobacz wszystkie