Szukaj
  • Akademia Stagingu

Zarządzanie najmem i home staging idą ze sobą w parze


Rozmowa z Borysławem Pasierbskim, autorem serwisu wyNajemca.com.pl oraz Prezesem Zarządu i współwłaścicielem firmy Gestor Home, jednej z pierwszych w Polsce firm zajmujących się kompleksową usługą zarządzania najmem długoterminowym.



Foto: Borysław Pasierbski archiwum własne


Kim są Pana klienci?


Początkowo skupiliśmy się na osobach, które wyjechały z Polski w poszukiwaniu pracy i zostawiły tu swoje mieszkania, które wymagały zagospodarowania. Zauważyliśmy niszę na rynku. Mieszkaniami często zajmowali się znajomi lub rodzina, a my proponowaliśmy nowe standardy – kompleksowe zarządzanie najmem. To był nasz początkowy target, ale szybko okazało się, że zainteresowane naszą usługą są nie tylko osoby, które wyjechały, ale także ci, którzy są na miejscu. Od początku chcieliśmy zaoferować coś więcej niż tylko pośrednictwo. Założyliśmy firmę razem z ojcem, naszym celem było wprowadzenie na rynek czegoś więcej. Chcieliśmy kompleksowo zająć się mieszkaniami osób, które wyjechały na dłużej, a potem także mieszkaniami z założenia przeznaczonymi na cele inwestycyjne.


Jaki model współpracy z klientem wybraliście?


Od właściciela pobieramy opłatę za to, że mieszkanie pracuje. Nie robimy podnajmu, zarządzamy nieruchomością dla kogoś i jesteśmy wynagradzani wtedy, gdy ta nieruchomość przynosi zysk. Jest to model współpracy, który wypracowaliśmy pięć lat temu. Byliśmy jedną z pierwszych firm, która tak kompleksowo zajęła się zarządzaniem najmem. Przeprowadziliśmy analizę rynku i poszliśmy własną drogą, stworzyliśmy własny model działania, który cieszy się ogromnym powodzeniem. Nie pobieramy żadnych opłat startowych, prowizji za znalezienie najemcy, abonamentu ani opłat za dojazdy. Umawiamy się z właścicielem nieruchomości na wynagrodzenie za wyniki. Gdy mieszkanie jest wynajęte i pracuje my również zarabiamy.


Doprowadzacie do transakcji i na tym koniec?


Nie, oferujemy kompleksową usługę. Naszym pierwszym zadaniem jest zinwentaryzowanie mieszkania przed znalezieniem najemcy, na tym etapie jesteśmy w stanie ocenić, czy wystarczy gruntowne wysprzątanie mieszkania (a ta kwestia jest często traktowana po macoszemu) czy potrzebujemy pomocy home stagera. Mieszkanie przez nas przygotowane jest funkcjonalne, czyste, przyjemne i gotowe do wprowadzenia się. Jeżeli istnieje taka potrzeba – odmalowujemy lokal. Home staging na nasze potrzeby jest dosyć okrojony – ograniczamy się do podstawowych zmian. Sprzątamy, czyścimy, jeżeli jest potrzeba odmalowujemy mieszkanie i wyposażamy w niezbędne meble i sprzęty. Naszą rolą jest również dbanie o to, by mieszkanie nie ulegało dewastacji i degradacji po kolejnych najemcach, po to są wszystkie nasze zabezpieczenia w postaci weryfikacji finansowej potencjalnych lokatorów, dobrze opracowanych umów najmu czy okresowych wizytacji. Na bieżąco przeprowadzamy drobne naprawy i odświeżamy lokal przed znalezieniem kolejnego lokatora.


Czy jest coś na co zwracacie szczególną uwagę?


Bardzo istotne w naszej pracy jest, aby obie strony najmu miały poczucie bezpieczeństwa. Nie dopuszczamy do sytuacji, które niestety czasem mają jeszcze miejsce, kiedy jedna ze stron próbuje wykorzystać drugą. Śmieję się, że jesteśmy takimi „strażnikami umów” – spisujemy umowy w taki sposób, by zabezpieczyć interesy zarówno najemcy jak i właściciela. Z zasady reprezentujemy interesy właścicieli, natomiast dbamy o bezpieczeństwo obydwu stron. Jestem z wykształcenia prawnikiem, orientuję się w przepisach, a przejrzystość umów jest dla mnie bardzo ważna. Nie zapominamy o szacunku do drugiego człowieka – bez tego żadna współpraca nie ma sensu.


Jakie znaczenie w Pana pracy ma współpraca z home stagerem?


Zarządzanie najmem i home staging idą ze sobą w parze. Na zachodzie jest to już norma, że nieruchomości szykowane pod najem lub sprzedaż przechodzą pewien lifting. W Polsce bywa jeszcze, że rynek wynajmu to przysłowiowy dziki zachód. Nikt nie zna przepisów, nikt nie wie, jakie są prawa i obowiązki stron, nikt się nie przykłada do wyposażenia mieszkania. Są oczywiście osoby, które przywiązują wagę do estetyki i funkcjonalności mieszkania, ale potrafią przedobrzyć, bo szykują mieszkanie pod wynajem tak, jakby je wykańczali dla siebie, a to też duży błąd. Doświadczony home stager i doświadczony zarządca czyli opiekun nieruchomości może powiedzieć, ile i w co zainwestować, by dana nieruchomość pracowała lepiej – by szybciej się wynajęła albo szybciej się sprzedała.


Sami podejmujecie decyzje o skali inwestycji?


Pieniądze na remont i zakup sprzętów wykłada właściciel, dlatego wszelkie decyzje wymagające poniesienia nakładów finansowych uzgadniamy najpierw z inwestorem. Współpracujemy z home stagerami i słuchamy ich sugestii. Sugerujemy właścicielom, co można zrobić, by podnieść wartość lokalu, ale ostatnie słowo zawsze należy do właściciela nieruchomości. Zależy nam, żeby mieszkania były estetycznie spójne. Chociaż czasami nakłady mogą się wydać wysokie, efekt może zaskoczyć. Dzięki odpowiednim zabiegom home stagingowym lokal wynajmuje się szybciej i za wyższą ceną.


Czy łatwo jest przekonać właścicieli do inwestowania w lokal?


Polacy nie są jeszcze gotowi, nie są na tyle doświadczeni w wynajmie, by zrozumieć potrzebę inwestowania w najem. Wynika to przede wszystkim z faktu, że większość z lokali przeznaczonych na wynajem to nie są nieruchomości kupione w celu inwestycyjnym. Właściciele wyprowadzają się do kolejnego mieszkania lub otrzymują nieruchomość w spadku i nie do końca wiedzą, co zrobić z danym lokalem. Na ogół starają się wynająć mieszkanie w takim stanie, w jakim się znajduje, ewentualnie po niewielkim liftingu. Powoli tworzy się w Polsce klasa średnia, która inwestuje wolne środki w nieruchomości jako środki trwałe, które mają dostarczać stałe, pasywne przychody. Część osób świadomie inwestujących zdaje sobie sprawę, że nakłady są niezbędne, ale część nadal nie rozumie, że mieszkanie na wynajem to również pięknie opakowany produkt. Potrzebna jest coraz większa profesjonalizacja tego rynku z usługami home stagingowymi włącznie.


Jak zmienia się rynek najmu w Polsce?


Przede wszystkim zmienia się mentalność Polaków. Jesteśmy społeczeństwem bardziej mobilnym. Młode pokolenie myśli inaczej niż czterdziestolatkowie, pięćdziesięciolatkowie. Młodzi ludzi nie mają silnej potrzeby kupienia własnego mieszkania, nie chcą brać wieloletnich kredytów. Wolą wynajmować wygodne, estetyczne mieszkanie ze świadomością, że za rok mogą równie dobrze znaleźć się w Londynie lub na Podlasiu. Polacy wychowani w czasach PRL-u mieli silną potrzebę posiadania lokalu na własność, teraz już odreagowaliśmy tamte traumy i sposób myślenia nowego pokolenia powoli się zmienia. Zmieniają się też zawody i modele pracy, coraz więcej osób pracuje zdalnie. Wszystkie te zmiany prowadzą do większej mobilności społeczeństwa, a co za tym idzie, mniejszego przywiązania do miejsca. To z kolei przekłada się na dynamiczny rozwój na rynku najmu. Jesteśmy w bardzo ciekawym punkcie, obserwujemy bardzo ciekawe zmiany społeczne.


Czy zdarza się, że właściciel lokalu nie zgadza się na home staging?


Bardzo często. Często spotykamy się z oporem właścicieli, musimy przekonać ich do podjęcia pewnych inwestycji. Wiemy, że niektóre mieszkania bez doinwestowania nie nadają się na wynajem. Zależy nam na satysfakcji właściciela, ale również na zadowoleniu najemcy. Szanujemy bowiem wszystkich naszych klientów. Jeżeli widzimy, że lokal nie spełnia standardów i nie jest gotowy do wynajmu, a właściciel nie jest otwarty na przeprowadzenie niezbędnych prac – nie podejmujemy współpracy. Nie jest to bowiem cel sam w sobie – jesteśmy po to, by maksymalizować zyski z wynajmu i zmieniać rynek nieruchomości. Jeśli na samym początku różnimy się z właścicielem w poglądach to nie wróży to dobrze na przyszłość, a przecież nie o to chodzi w takiej partnerskiej relacji. Oczywiście mówimy o niezbędnych inwestycjach, szanujemy portfel naszych klientów i nigdy nie przeinwestowujemy. Mamy doświadczenie i wiemy jaki zakres prac należy wykonać, aby podnieść standard i atrakcyjność nieruchomości przy zainwestowaniu możliwie jak najmniejszych środków. Wszystko to w interesie właścicieli.

0 wyświetlenia
  • Facebook Social Ikona

©2019 by Akademia Stagingu. Proudly created with Wix.com